住房鄙视链:公租房不配与商品房共享同小区?

中国经济网  2017-08-23 10:02

[摘要] 几年前，深圳出台政策，开发商建设商品房，必须配建一定比例的公租房或安居房。如今，这批公租房、安居房的租客陆续轮候入住。然而，问题来了，多个小区发生业主与公租房租户的冲突。

几年前，深圳出台政策，开发商建设商品房，必须配建一定比例的公租房或安居房。如今，这批公租房、安居房的租客陆续轮候入住。然而，问题来了，多个小区发生业主与公租房租户的冲突。

业主认为，自己买房时花费不菲，配套设施有限，凭什么每个月只支付少量租金的公租房租户也能享受？有限的资源被更多的人瓜分，不仅使用上不便，未来房价上涨的预期也有可能被拉低。

深圳一小区的业主们要求与保障房物业分隔管理

租户则认为，保障房是政府的民生项目，租户依法入住，且合同里也明确包括花园等设施，理当享受同样的权益。

其实，这类“混合居住”小区在不少地方已有先例，北京、广州、郑州等城市都有类似的小区，这些地区也都遇到过商品房业主与保障房业主发生冲突的事件。

尽管北京等地已经明令禁止同小区的商品房和保障房进行人为隔断，但还是有不少开发商为了房子更好卖，即使政策不让隔，也进行了隔离。这么做的背后，隐藏着一条“住房鄙视链”。

住别墅、豪宅的，瞧不上住花园洋房的，住花园洋房的，瞧不上住刚需商品房的，住商品房的觉得自己比住限价房的强，住限价房的觉得怎么着也比住公租房的好点。

租房者往往处于“鄙视链”的最底端

当他们因为“混合居住”出现在同一小区时，鄙视链高层不希望与鄙视链底层分享小区，鄙视链底层也觉得自己遭遇了区隔对待。

而一些地方政府对这一问题的态度却非常模糊，要么和稀泥，要么干脆隐身。比如，河南一些地方政府在出台相关规定时就没有提出分区管理的内容，最后矛盾爆发时，就只能业主、租客和开发商三方互撕。

为什么保障房总与商品房、甚至豪宅建在一起？

商品房和保障房该不该隔离这样的冲突，很难去指责其中任何一方。

指责商品房业主歧视？毕竟人家花费不菲；指责保障房业主贪心？政策和合同是摆在那儿的；指责开发商耍滑头？企业毕竟也要盈利。

就连政府相关部门也很难把握这一平衡：一方面，不能让保障房变成一种对穷人的“歧视”；另一方面，如果强力禁止分区，开发商和业主利益受损，未来开发商配建保障房的动力可能会下降。

很多地方在土地拍卖时就会要求配建一定比例的保障房

人人都有一肚子委屈，那说明保障房建设思路可能遇到了一些问题。

早在2007年，国务院就已出台规定：新建廉租住房“主要在经济适用住房以及普通商品住房小区中配建”。各地也在近些年按要求下发“配建令”，规定新建商品房项目必须按一定比例配建保障性住房（包括公租房、经济适用房、自住房等）。

但是随着这几年地价、房价的飙升，不少配建保障房所面临的邻居不再是普通商品房，而是高端住宅，甚至是豪宅、别墅。

以最近同样在闹分隔管理的北京天璞家园小区为例，自住房价格每平米2.2万元，总价约200万元；而商品房每平米价格达到8万元，总价普遍在1000万元以上。

北京一小区业主反映开发商把两限房和商品房用栅栏分开

2015年初，开发商在拍下这块地时，楼面价就达到了每平米3.5万元，也就是说盖保障房是亏本的，要弥补亏空，就只能将剩余面积做成高端住宅。

有房地产专家认为，政府在出让土地时，很多地块仍是以限价成交，土地出让金没少收，并没有为保障房做出太大的利益牺牲，于是，就出现了保障房与豪宅建在一起的尴尬局面。

混合居住应该坚持，但居民收入不能差距过大

面对这样的尴尬局面，有人提出，为什么不能由政府出资集中建设保障房小区，这样不就没有“歧视”了吗？

这样做的话，小区内的“歧视”是没有了，但是会造成更大范围内的“歧视”。

集中建设保障房不是没有过。上世纪90年代末到本世纪头几年，中国很多城市就在城市边缘、甚至郊区大规模集中建设保障房，最著名的就是“亚洲大社区——天通苑”。但是，这样的建设使得低收入家庭要承担更高的交通成本和时间成本，还要享受相比于城市中心水平更低的医疗、教育等公共服务。

上个世纪，美国也曾大规模地集中建设保障性公共住房，但是随着时间的推移，公共住房社区出现贫困集中、环境衰败、犯罪率高等一系列社会问题。

到了上世纪70年代，美国在公共住房建设中引入社会学研究成果，提倡并通过政府政策推进不同收入群体混合居住。1974年，美国住房与社区开发法案的通过，标志着美国联邦政府大规模兴建公共住房计划暂告一段落。

不同收入群体“混合居住”的意义在于，可以不让保障房变得“边缘化”，使住保障房的市民同样能享受较高质量的公共服务。并且，这样可以促进阶层流动，减少社会问题的发生。

直到现在，“混合居住”还是很多国家公共住房政策的主要方向，近年法国推行“城市更新计划”，规定每个社区必须提供20%的社会福利住房，并规定将廉租房建在普通住宅区。

所以，不能放弃混合居住小区的建设，但是为了避免矛盾发生，收入差异不要太过于悬殊，不然经济条件好的人觉得打扰了他们的生活，经济条件差的人心理也容易不平衡。

事实上，前些年国务院、住建部的一些文件中就说明，保障房应该在普通商品住房中配建。未来为了避免豪宅配建保障房的事情，各地政府部门应当事前做好规划，明确配建保障房的地块，不能用于建设非普通商品住房。

混居社区不该分隔，非要分隔的，警惕保障房“被平均”

如果保障房配建在普通商品房小区，并且在项目规划、销售时都已经明确公示，那就不应该存在分隔管理的问题。开发商不能忽悠顾客，若商品房潜在业主担心自己房产会受到影响，那可以选择不买。

为了防止建设后再出现人为分隔管理，在实际操作中有一些可以借鉴的成功经验：

1.保障房与商品房建设统一标准，南京8月份刚出台的《南京市出让地块竞争保障性住房操作管理规则(试行)》就是一个可供参考的范本，其明确规定人才安居房建筑面积60至144平方米，与所在地块商品住宅统一规划设计、同步建设、同步验收，停车配建等公共配套共享，建设和装修标准同所在地块商品住宅一致，保障房建成后需无偿移交政府，相应建设成本不计入该地块商品住宅房价的准许成本；

2.提供分散的保障房，比如一个小区里不相邻的几栋楼，甚至每一个单元都有几户可以是保障房；

3.不直接提供保障房，而是以住房券的形式给中低收入者补贴，鼓励其在商品房小区购买或者租赁房屋，由以前的“砖头补贴”转向“人头补贴”。

除此之外，“混居小区”应该规划时就提供足够的配套设施。比如深圳一混居小区只算商品房、车位配比也只有1：0.8，平均一户不够一个车位，加上348户安居房租客，车位是铁定不够用的。就算社区内居民收入差距不大，但设施不够用的时候，谁都会开撕。

此外，对于现在已经建成或者已经出让的土地，可能还会存在豪宅配建保障房的尴尬局面。这种不同群体间收入差异过大的情况下，分隔管理也不是不可以。

首先，各地住建部门应明确同一小区分隔管理的标准。

其次，不能规划建设时是一个小区，入住后再人为分隔，这样做很容易造成保障房“被平均”。像绿化面积、容积率这些指标，商品房和保障房一起算是达到标准的，但人为分隔后，很多保障房根本达不到事前合同约定的标准。

所以，如果分割管理，就要做到北京市住建委所说的那样：需按照规划指标分区域建设公共领域和公共建设。与其混在一起作为一笔糊涂账，不如划分开来算清楚，以政策限制和控制开发商模糊操作。

在各地纷纷推出“鼓励租房”“租售同权”的政策背景下，业主与租客的矛盾，未来想必不会少。因此，有必要在政策制定之初就料到困难之所在，多一些未雨绸缪。

而在保障房的建设上，相关补贴还是应该更多地由政府来买单，毕竟开发商只是商人，而保障性住房是政府的责任。

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